Hotline : 0858 1012 8912
Bahasa: 

News at PT. Abdi Properti Indonesia

Langkah-langkah aman bertransaksi properti

Langkah-langkah aman bertransaksi properti

Posted : 31 March 2015

Langkah-Langkah aman bertransaksi properti ( posisi sebagai pembeli ) :

  1. Deal harga terlebih dahulu ( tentu sesuai dengan perhitungan Yield masuk )
  2. Sebelum memberikan tanda jadi ( biasanya bervariasi antara 10 juta, 20 juta, 50 juta ) kita harus sepakati dan perjelas dulu dalam perjanjian awal, yakni pajak pembeli dan penjual masing-masing, biaya notaris (AJB-Akta Jual Beli) dibagi dua, karena pembiayaan menggunakan bank, maka diperlukan waktu 1 bulan hingga 1,5 bulan, kemudian juga furniture apa saja yang terdapat dalam serah terima, sebaiknya jelas di awal termasuk juga skema pembayaran. Bagian yang tak kalah pentingnya juga, jika si penjual membatalkan transaksinya, maka dia akan dikenakan penalti berupa pengembalian tanda jadi sebesar 2 kali sampai 10 kali lipat (karena kekuatan hukum materai Rp. 6000 sampai 10 kali lipat ), tapi jika pihak pembeli yang membatalkan ataupun kesalahan terjadi pada pihak pembeli maka tanda jadi nya tidak dapat dikembalikan.
  3. Jika sudah jelas, maka boleh memberikan tanda jadi. Pemberian tanda jadi tidak boleh dalam bentuk cash (tunai), selalu harus transfer langsung ke rekening pemilik, tetapi jika agensinya berupa Ray White, Era, Century21 biasanya tanda jadi ditransfer dahulu ke rekening mereka, ini juga lebih aman. Cek nama yang tertera di sertifikat, apakah namanya sesuai dengan nomor tujuan rekening ? cara lain untuk mengecek kepemilikan unit apartemen, anda bisa cek ke bagian kantor pengelola, apakah namanya kepemilikan sesuai dengan nama yang tertera di nomor tujuan rekening ?
  4. Jika namanya yang tertera sudah benar, baru boleh lakukan pentransferan tanda jadi, setelah melakukan pentransferan tanda jadi atur pertemuan dengan pemilik untuk penandatanganan perjanjian awal. Nah di sini dibutuhkan kepercayaan, karena biasanya agen independen atau tradisional tidak akan mempertemukan antara pembeli and penjual pada saat perjanjian awal, karena mereka takut dilangkahi. Tapi karena kita sudah mentransfer tanda jadi, kita punya hak untuk memiliki fotokopi sertifikat ataupun hasil scanning asli sertifikat
  5. Setelah menerima fotokopi sertifikat, baru anda cari pembiayaan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) melalui bank. Agar tidak repot melengkapi berkas-berkas si penjual, ataupun berkas-berkas unit apartemen (IMB, Asuransi Kebakaran), anda bisa meminta pihak Bank mengontak langsung agennya untuk kelengkapan dokumen. Dan tentunya anda juga harus mempersiapkan dokumen yang berhubungan dengan anda sebagai pihak pembeli. Agar proses KPA nya lebih cepat disetujui, anda sebagai pembeli bisa melengkapi berkas-berkas seperti fotokopi KTP, NPWP, KK, laporan keuangan 3 bulan, rekening tabungan 3 bulan terakhir, jadi ketika terjadi deal transaksi, anda tinggal menyerahkan dokumen anda ke bank.
  6. Nah sekarang anda tinggal menunggu hasil appraisal ( penilaian unit apartemennya ) dari bank, yang mana memakan waktu sekitar 1 minggu hari kerja, sejak kelengkapan dokumen dari pihak pembeli maupun penjual sudah diterima bank. Setelah hasil appraisal keluar, sekitar 2-3 hari kerja, maka plafon kredit yang disetujui bank akan keluar berupa SPPK (Surat Perjanjian Persetujuan Kredit ). Ketika bank berani mengeluarkan SPPK berarti pihak bank sudah mengecek intip sertifikat properti tersebut, yang mana artinya dari sisi kita sebagai pembeli lebih aman.
  7. Nah setelah SPPK keluar, dan tentunya anda sudah setuju dengan biaya yang dikeluarkan, maka selanjutnya adalah pihak bank akan meminta pihak notaris untuk menarik sertifikat asli dan dokumen pendukung asli lainnya dari si penjual. Terkadang pihak penjual agak keberatan karena sertifikat aslinya sudah diambil sedangkan dia baru hanya terima uang tanda jadi saja. Biasanya pihak penjual juga akan meminta tambahan bayaran berkisar antara 50 juta – 100 juta, yang dimaksudkan untuk pertama pihak penjual merasa sudah mengeluarkan sertifikat asli, maka dia merasa perlu mendapat uang tambahan supaya yakin agar transaksi terjadi, kemudian yang kedua uang tersebut akan digunakan untuk membayar pajak penjual, sehingga si penjual tidak perlu lagi mengeluarkan uang dari kantongnya sendiri untuk membayar pajak penjual.
  8. Setelah sertifikat dicek sekali lagi oleh pihak notaris dan dinyatakan bersih, tibalah saat-saat yang ditunggu yaitu akad kredit, biasanya 2 hari sebelum akad kredit, pihak notaris akan meminta pihak pembeli dan pihak penjual untuk membayar pajak dan biaya notaris yang terjadi. Pajak pembeli disebut BPHTB-Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yakni besarnya (NJOP – 80 juta) x 5%, pajak penjual disebut PPh-Pajak Penghasilan, yakni NJOP x 5%. NJOP = Nilai Jual Objek Pajak. NJOPTKP ( Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak ) sebesar Rp 80 juta untuk daerah Jakarta di tahun 2015. Pastikan juga pada saat akad kredit PBB, biaya rekening listrik, air, maintenance fee sudah dibayar oleh pihak penjual. O ya, anda sebagai pihak pembeli 1 minggu sebelum akad kredit sudah harus membuka rekening bank pemberi KPA dan sudah menyetor dana sebagai biaya awal bank ( provisi, asuransi jiwa, biaya administrasi ), sehingga anda tidak perlu kebat-kebit pada saat akad kredit.
  9. Setelah selesai akad kredit, anda bisa menyelesaikan kurang bayar anda kepada pihak penjual, maksudnya kurang bayar = Nilai Transaksi – Plafon Kredit dari bank – tanda jadi – tambahan pembayaran. Kurang bayar anda diselesaikan pada hari yang sama atau bisa juga 1-2 hari sebelum akad kredit. Waktu terbaik melaksanakan akad kredit dilaksanakan pagi hari jam 9 agar uang bisa masuk semua di hari yang sama dan usahakan di hari senin-kamis, karena jika dilaksanakan hari jumat, kemungkinan besar uang baru masuk ke rekening penjual pada hari senin, biasanya penjual akan keberatan, dan menagih ke pihak pembeli.
  10. Ingat meminta kunci-kunci unit, kamar mandi, ataupun kamar utama, kartu garansi peralatan elektronik, anda langsung cek ke unit, jika ada perbedaan dengan perjanjian awal, anda bisa melakukan komplain ke agennya. Dua sampai tiga hari berikutnya anda bisa meminta fotokopi AJB dari notaris untuk keperluan perubahan nama kepemilikan di kantor pengelola ( untuk apartemen ). Dan andapun siap menjadi kaya-raya melalui investasi properti

 

 

Salam rumah untuk semua,

 

 

Eric Hermanto